지금 꼬마빌딩에 투자하려는 이유!!

통상 5층 이하 규모 및 50억 원 이하 소형빌딩(이하 : 꼬마빌딩 지칭)은 대한민국 자산가들이 가장 선호하는 부동산유형이다. 우스갯소리로 ‘조물주위에 건물주’라는 말도 있지 않은가. 특히 도심지 유망상권에 위치한 꼬마빌딩의 경우 공급이 없어 거래가 안 될 뿐 대기수요가 풍부해 매물로 나오기만 하면 빠르게 소진될 정도로 인기가 많다.

자산가들이 꼬마빌딩에 투자하는 이유와 유형

▣자산증식효과와 임대수익창출효과를 동시에 누릴 수 있는 유망투자처로 인식

꼬마빌딩이 자산가들 사이에서 유망투자처로 각광받는 가장 큰 이유는 이른바 ‘일석이조효과’를 기대할 수 있기 때문이다. 즉 매각 시 가치상승으로 인한 자산증식효과와 보유 중 임대료를 지속적으로 받을 수 있는 임대수익창출효과를 동시에 누릴 수 있다. 실제로 지난 수년간 수많은 자산가들이 대출을 활용해 꼬마빌딩을 매입했고, 이를 통해 자산증식효과와 임대수익창출효과를 동시에 경험할 수 있었다.

▣자녀증여에 적합한 자산형태로 각광

자산가들은 자녀증여에 관심이 많다. 꼬마빌딩의 경우 매월 임대료를 받으면서 훗날 자산가치의 상승까지 기대할 수 있다는 점에서 자녀증여에 적합한 자산형태로 각광받아왔다. 얼마 전까지 만해도 꼬마빌딩은 매입한지 2년이 지났을 경우 증여관련 과세표준으로 국세청 기준시가(시세의 50~70% 수준)를 허용해왔다. 다만 근래 들어 국세청이 시세와 가격차이가 크거나 고가인 경우 감정평가서를 요구할 수 있다는 점은 유념할 필요가 있다.

▣저성장시대 부동산 불패신화를 이어줄 새로운 투자처로 부각

지금껏 자산가들 사이에서 아파트는 최고의 투자처이자 불패신화를 안겨준 믿음직스러운 존재였다. 물론 지금도 그 인기는 여전하다. 하지만 과거와 달리 더 이상 최고의 유망투자처를 보증하지는 못한다. 더욱이 정부규제(대출 및 세금규제)가 다주택 및 고가주택 소유자에게 쏠린 만큼 자산가들이 느끼는 투자매력도는 다소 떨어질 수밖에 없다. 정부규제가 주택시장에 집중될수록 상대적이지만 규제가 덜한 꼬마빌딩이 저성장시대 부동산 불패신화에 적합한 새로운 투자처로 자리한 것이다.

▣자산포트폴리오 구성에 필요한 안전자산으로 자리매김

현명한 투자자라면 아무리 좋아 보이는 투자처라도 몰빵해 투자하기보다는 포트폴리오식 분산투자를 통해 위험을 제거하거나 감소시켜 보다 안정적으로 투자수익을 창출하려고 할 것이다. 이런 점에서 꼬마빌딩은 아파트 투자라는 한계치를 넘어 자산포트폴리오 구성에 필요한 안전자산으로 자리매김하고 있다.

꼬마빌딩 투자시 유의사항

※ 환금성에 맞춘 투자전략을 세워야한다.

통상 투자의 3대요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 수익성은 일정기간 내 투자금액 대비 회수된 금액으로, 환금성은 돈이 필요할 때 얼마나 손쉽게 현금화할 수 있는지 여부로, 안전성은 투자기간 내 손실이 발생하는지 여부로 판단한다. 아파트나 오피스텔, 구분상가에 비해 상대적으로 큰 금액이다. 큰돈이 들어가는 만큼 투자실패 시 그 충격도 배가되기 마련이다. 따라서 당장의 수익성보다는 언제든 되팔 수 있는 환금성에 보다 큰 비중을 두고 투자하는 편이 좋다.

※ 검증된 체크리스트를 통해 우량매물을 선별한다.

자산가들 사이에서 꼬마빌딩이 큰 인기를 끌면서 상대적으로 상권 및 입지가 뛰어난 인기지역을 중심으로 매물품귀에 따른 이른바 ‘매도자우위현상’이 나타나고 있다. 특히 10~20대층 유동인구가 넘쳐나는 서울 강남 및 도심권 핫플레이스 소재 꼬마빌딩은 매물이 없어서 못 팔만큼 귀한 존재로 각인된 지 오래다. 문제는 우량매물들이 빠르게 소진되면서 매물품귀현상이 나타나자 그렇지 못한 매물들까지 우량매물로 둔갑해 속속 등장하고 있다는 점이다. 부동산의 입지적 특성(상권의 안정성 및 확장성, 배후지, 유동인구, 접근성, 가시성 등)과 물리적 특성(준공연도, 전용면적, 주차대수, 승강기유무, 시설물하자, 불법건축물존재 등)은 물론, 임차인 특성(업종, 영업력, 재무상황, 임대료 연체이력, 임대차관계 지속의지, 마케팅능력 등)까지도 충분히 반영한 검증된 체크리스트를 통해 우량매물을 찾아야 할 것이다.

※ 눈에 보이는 임대수익률에 현혹돼서는 안 된다.

당장의 임대수익률이 높다고 해서 무조건 좋은 매물은 아니다. 통상 수익과 위험은 비례관계를 가지기 때문에 임대수익률이 높아지면 높아질수록 투자에 수반되는 위험률도 커지기 마련이다. 따라서 부동산 임대수익률이 시장평균치보다 지나치게 높을 경우 왜 그런지 합당한 이유를 찾아봐야 한다. 특히 매도자가 내세운 위장임차인인지 여부, 임대료에 건물관리비나 부가가치세가 합산돼있는지 여부, 불법퇴폐 유흥업소 등 민원유발형 임차인이 존재하는지 여부, 1년 미만의 초단기 임대차계약인지 여부, 무보증금 깔세 임차인인지 여부, 불법건축물이 존재하는지 여부 등을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

※ 현장조사 및 임대차계약서를 통해 확인된 내용만 믿는다.

분위기에 휩쓸려 부동산 중개업자의 말만 믿고 매입하는 사례가 종종 있다. 문제는 부동산 중개업자의 말이 사실과 다를 경우 정신적 ․ 금전적 손실은 물론, 투자실패로까지 이어질 수 있다는 점이다. 따라서 철저한 현장조사(상권분석, 빌딩실사, 시세조사, 매물평판조사, 배후지조사, 접근성조사 등)와 함께 꼼꼼한 임대차계약서 확인작업(계약기간, 임대료, 관리비, 권리금, 부가가치세, 연체료, 원상복구조건, 제소전화해조서조항 등)이 필요하다.