상가 매매 취득/보유/양도소득세, 상가 임대 재산세

■ 상가건물 취득세

상가 취득세는 상가를 매입하거나 취득할 때 부과되는 재산세입니다. 쉽게 말해, 상가를 소유하기 시작할 때 한 번 납부해야 하는 세금이라고 생각하면 됩니다.

세율은 4.6%으로 고정되어 있으며, 이는 다음과 같은 세목으로 구성됩니다.

-취득세 기본 세율: 4.0%

-지방교육세: 0.4%

-농어촌특별세: 0.2%

하지만, 다음과 같은 경우에는 취득세율이 다를 수 있습니다.

-상가를 신축하거나 상속, 증여받는 경우: 취득세율이 2.8%로 낮아집니다.

-유흥주점, 카지노, 고급 오락장 시설이 있는 상가를 취득하는 경우: 취득세율이 최대 13.4%까지 인상됩니다.

상가 취득세의 과세표준액은 다음과 같이 계산됩니다.

-매입의 경우: 매매가액 또는 시가표준액 중 높은 금액

-신축, 증여, 상속의 경우: 시가표준액

-상가 취득세는 취득 후 1개월 이내에 납부해야 합니다. 납부하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.

다음은 상가 취득세와 관련하여 궁금해하실 만한 몇 가지 질문입니다.

• 상가를 여러 개 취득하면 어떻게 됩니까?: 각 상가별로 취득세를 납부해야 합니다.

• 상가를 매도하면 취득세를 환급받을 수 있습니까?: 일반적으로 상가를 매도하면 취득

세를 환급받을 수 없습니다. 하지만, 일정 조건을 충족하는 경우에는 양도소득세에서 취득세를 공제받을 수 있습니다.

• 상가 임대 사업을 하는 경우 취득세는 어떻게 됩니까?: 상가 임대 사업을 하는 경우에도 취득세를 납부해야 합니다. 하지만, 일정 조건을 충족하는 경우에는 사업용 자산으로 취득세를 공제받을 수 있습니다.

■ 상가건물 재산세

상가 재산세는 상가의 소유주가 매년 납부해야 하는 세금입니다. 주택 재산세와 마찬가지로 지방세의 일종이며, 상가의 건축물과 토지에 대한 재산세가 각각 부과됩니다.

과세 기준은 다음과 같습니다.

-건축물: 시가표준액 × 공정시장가액비율 (현재 70%) × 재산세율 (0.25%)

-토지: 공시지가 × 재산세율 (0.2% ~ 0.4%)

-참고:

• 고급 오락장 시설의 경우 중과세 대상으로 최대 4%까지 세율이 높아질 수 있습니다.

• 지방교육세, 지역자원개발세, 도시지역분 등이 추가적으로 부과될 수 있습니다.

상가 재산세 계산 방법

상가 재산세는 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.

1. 과세표준액 계산

건축물: 시가표준액 × 공정시장가액비율 (70%)

토지: 공시지가

2. 재산세 계산

건축물: 과세표준액 × 재산세율 (0.25%)

토지: 과세표준액 × 재산세율 (0.2% ~ 0.4%)

예시:

-시가표준액 10억 원, 공정시장가액비율 70%, 재산세율 0.25%인 상가를 소유하고 있는 경우

-건축물 재산세: (10억 원 × 70%) × 0.25% = 1,750만 원

-공시지가 15억 원, 재산세율 0.3%인 토지를 소유하고 있는 경우

-토지 재산세: 15억 원 × 0.3% = 4,500만 원

-총 재산세: 1,750만 원 (건축물) + 4,500만 원 (토지) = 6,250만 원

상가건물 재산세 납부 방법

상가 재산세는 매년 2회 납부해야 합니다.

건축물 재산세: 7월 16일 ~ 7월 31일

토지 재산세: 9월 16일 ~ 9월 30일

납부 방법은 다음과 같습니다.

-직접 방문: 관할 세무서 방문 후 납부서 작성 및 납부

-온라인 납부: 국세청 홈택스 또는 전자세무서 이용

-금융기관 납부: 은행, 우체국 등 금융기관에서 납부

상가 재산세 관련 주의 사항

-상가 재산세는 매년 1월 1일 기준으로 소유한 재산에 대해 부과됩니다.

-미납 시 가산세가 부과될 수 있습니다.

-재산세 감면 혜택을 받을 수 있는 경우가 있으니, 관할 세무서 또는 국세청 홈택스에서 확인하세요.

상가 재산세 관련 문의

-상가 재산세 관련 문의는 관할 세무서 또는 국세청 홈택스를 통해 확인할 수 있습니다.

-상가는 종합부동산세의 과세 대상이 아닙니다.

-종합부동산세는 주택 및 주택용 부지에만 부과되는 세금입니다.

-따라서 상가 건물 자체는 종합부동산세가 부과되지 않습니다.

-하지만, 상가 부지에 대한 토지종합부동산세는 부과됩니다.

토지종합부동산세는 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.

-과세 대상: 공시지가 기준 40억원 초과 토지

-세율: 0.3% ~ 0.6% (공시지가에 따라 상이)

-납부 시기: 매년 6월과 11월

참고

-상가를 임대 사업으로 활용하는 경우 지방소득세가 부과될 수 있습니다.

-상가를 양도하는 경우 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

-상가 매입 시에는 상가 취득세가 부과됩니다.

■ 상가건물 소득세

상가 소득세는 상가 임대를 통해 발생하는 소득에 대한 세금입니다.

따라서 상가를 직접 영업하는 경우에는 사업소득으로 분류되어 사업소득세가 부과됩니다.

상가 소득세는 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.

-과세 대상: 상가 임대료로부터 발생하는 소득

-세율: 종합소득세율 (6% ~ 45%) + 지방소득세 (종합소득세의 10%)

계산 방법

-총 임대료 계산: 1년 동안 받은 모든 임대료 합산

공제 항목 계산

-필요 경비: 상가 임대와 관련된 필수 지출 (예: 관리비, 보험료, 수리비 등)

-감가상각료: 건물의 감가 상각 비용

-기타 공제 항목: 재산세, 지방교육세 등

-과세표준액 계산: 총 임대료 - 공제 항목

-상가 소득세 계산: 과세표준액 × (종합소득세율 + 지방소득세율)

예시

-연간 총 임대료: 1억원

-공제 항목: 5천만원 (필요 경비 3천만원, 감가상각료 2천만원)

-과세표준액: 1억원 - 5천만원 = 5천만원

-상가 소득세: 5천만원 × (25% + 2.5%) = 1,375만원

참고

-상가 소득세는 종합소득세와 함께 합산하여 계산됩니다.

-1년 동안 3천만원 이하의 상가 임대료를 받는 경우 공제 대상이 됩니다.

-상가를 2년 이상 보유하고 양도하는 경우 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

상가 소득세와 관련된 주의 사항

-상가 임대료는 정기적으로 세무서에 신고해야 합니다.

-필요 경비는 증빙 서류를 보관해야 합니다.

-미신고 및 미납 시 가산세가 부과될 수 있습니다.

■ 상가건물 양도소득세

상가 양도소득세는 상가를 매도하거나 증여, 상속 등으로 양도할 때 발생하는 소득에 대한 세금입니다.

주택 양도소득세와 마찬가지로 양도차익에 대한 세율을 적용하여 계산되며, 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

상가 양도소득세 계산 방법

-양도차익 계산

• 양도가액: 매매가액 또는 시가표준액 중 높은 금액

• 취득가액: 실제 구입가액 또는 환산취득가액

• 양도차익: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

-과세표준액 계산

• 양도차익: 위에서 계산한 양도차익

• 장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 공제되는 금액 (최대 60%)

• 과세표준액: 양도차익 - 장기보유특별공제

-상가 양도소득세 계산

• 과세표준액: 위에서 계산한 과세표준액

• 세율: 20% ~ 40% (양도차익에 따라 상이)

• 상가 양도소득세: 과세표준액 × 세율

예시

-상가 매매가액: 5억원

-시가표준액: 6억원 (매매가액보다 높음)

-취득가액: 3억원

-필요경비: 1천만원

-보유 기간: 5년

-장기보유특별공제: 2억원 (양도차익의 40%)

-양도차익: 6억원 (시가표준액) - 3억원 (취득가액) - 1천만원 (필요경비) = 2억원

-과세표준액: 2억원 (양도차익) - 2억원 (장기보유특별공제) = 0원

-상가 양도소득세: 0원 (과세표준액이 0원이므로 세금이 없음)

참고

-상가 양도소득세는 종합소득세와 함께 합산하여 계산됩니다.

-1년 미만에 양도하는 경우 단기간보유특별공제를 받을 수 없어 세금이 많이 부과될 수 있습니다.

-상가를 2년 이상 보유하고 양도하는 경우 주택 양도소득세의 특별공제를 받을 수 있습니다.

상가 양도소득세와 관련된 주의 사항

-상가 양도 시에는 양도신고를 필요 합니다.

-필요 경비는 증빙 서류를 보관해야 합니다.

-미신고 및 미납 시 가산세가 부과될 수 있습니다.

-상속으로 받은 상가를 양도하는 경우 상속세와 양도소득세를 동시에 납부해야 할 수 있습니다.

■ 부가가치세

상가건물 취득시 양수자는 양도인에게 매매 대금과 더불어 부가가치세 10%를 함께 지급해야 합니다.

상가건물 매매시 통상적으로 건물과 토지가 함께 소유권이 이전되는대 부가가치세는 토지에 대해서는 발생하지 않고 건물분에 대해서만 발생하기 때문에 건물의 안분한 가액을 확인하는 것이 중요합니다.

임대사업자인 경우 매수 후 조기 환급을 통해 부가가치세를 환급 받을 수 있습니다.

부가가치세 없이 거래를 원하는 경우

-포괄양도양수

• 포괄양도양수는 사업의 모든 재산과 부채를 한꺼번에 양도인으로부터 양수인에게 이전하는 계약을 말합니다.

• 쉽게 말해, 사업 전체를 그대로 넘겨주고 받는 거래라고 생각하면 됩니다.
  

상가건물 취득세/재산세/종합부동산세/소득세/양도소득세 관련 문의:

-관할 세무서

-국세청 홈택스 (https://www.nts.go.kr/english/main.do)

-부동산매물닷컴(부동산매물.com)

부동산의 모든 정보를 제공하는 웹사이트 부동산매물.com에서 제공하는 정보를 바탕으로 부동산 시장의 동향, 매물 정보, 세금 관련 정보 등을 확인하여 현명한 투자 결정을 내릴 수 있습니다. 부동산 투자는 안정적이고 수익성이 높은 투자처이지만, 신중한 판단과 정보의 숙지가 필수적입니다. 부동산매물닷컴을 통해 부동산에 대한 정보를 충분히 숙지한 후 투자 결정을 내리기를 바랍니다.